dom_i_nekretnine
dom_i_nekretnine
dom i nekretnine
Arhiva
« » ruj 2014
  • p
  • u
  • s
  • č
  • p
  • s
  • n
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12
  • 13
  • 14
  • 15
  • 16
  • 17
  • 18
  • 19
  • 20
  • 21
  • 22
  • 23
  • 24
  • 25
  • 26
  • 27
  • 28
  • 29
  • 30
Blog
srijeda, srpanj 2, 2008
Za neupućene je urbanistički plan nerazumljiva zbirka boja i oznaka. Kako se u njemu snaći?

Što su GUP, DPU i UPU, kratice bez kojih nikako ne možete graditi obiteljsku kuću, poslovnu zgradu, trgovački centar ili bilo koju građevinu te bez kojih se nikako ne preporučuje kupovina bilo kojeg zemljišta? Prostorni planovi, Generalni urbanistički plan (GUP) te detaljniji planovi poput urbanističkog plana uređenja (UPU) i detaljnog plana uređenja (DPU) diktiraju što se i koliko može graditi u određenoj zoni te daju pravila o visini, katnosti, površini, broju parkirališnih mjesta te ostalim mogućnostima gradnje.

Pogled na GUP te određivanje mogućnosti gradnje nije nimalo lak posao jer postoji niz “zamki” u koje laik može upasti i steći potpuno krivu sliku o tome što smije graditi na svojoj parceli. Stoga je, ako ozbiljno planirate kupiti neko zemljište ili na naslijeđenoj parceli planirate gradnju, najbolje da se o mogućnostima izgradnje konzultirate s arhitektima.

Okvirnu predodžbu o mogućnostima gradnje ipak možete dobiti uvidom u Generalni urbanistički plan, no najbitnije je da točno odredite položaj vaše katastarske čestice na prostornom planu. Prvo trebate odrediti u kojem se gradu ili općini nalazi vaša parcela, a zatim provjerite odredbe postojećeg prostornog plana. Ako je parcela u Zagrebu ili nekom većem gradu, sve bitne parametre o mogućnostima gradnje vidjet ćete u Generalnom urbanističkom planu, koji se može pronaći na stranicama www.zagreb.hr ili na službenim stranicama drugih gradova.

U grafičkom dijelu GUP-u treba točno odrediti položaj katastarske čestice, posebice zato što generalni urbanistički planovi nisu napravljeni na katastarskoj karti, pa taj dio treba izuzetno pažljivo odrediti.

Provjera GUP-a u 8 koraka

1. Provjeriti u kojem se gradu ili općini nalazi zemljište

2. Na grafičkim kartama GUP-a točno locirati zemljište

3. Proučiti namjenu površine na kojoj se nalazi zemljište

4. Proučiti je li za taj dio potrebna izrada UPU-a ili DPU-a

5. Pogledati mogućnosti gradnje

6. Pročitati tekstualni dio koji se odnosi na urbana pravila

7. pogledati da li postoje neke iznimke od urbanih pravila

8. za sve daljnje savjete kontaktirati arhitekta

Ako želite biti posve sigurni, grafički dio GUP-a za vašu katastarsku česticu možete dobiti i u Zavodu za prostorno uređenje. Ondje možete nabaviti i uvjete o gradnji, što je ujedno i sljedeći korak o kojem morate voditi računa.

Dakle, kada ste na grafičkom dijelu GUP-a odredili gdje se nalazi vaša parcela, pogledajte kojom je bojom označena ta zona. Ako je parcela obojena u žuto, znači da je parcela u stambenoj zoni i na njoj se može graditi isključivo obiteljska kuća ili stambena zgrada. Ako je okružena narančastom bojom, riječ je o mješovitoj zoni, no ako je zemljište u zelenom, na njemu se ništa ne smije graditi. Osim bojama, zone su označene i slovima i brojkama poput M1, M2, M3, K1, K2, K3 pa je njihovo značenje najbolje provjetiti u pojmovniku, odnosno u priloženoj tablici.

Simultano morate provjeriti predviđa li se za obuhvat u kojem se nalazi vaša parcela donošenje urbanističkog ili detaljnog plana uređenja (UPU-a i DPU-a). Ako je odgovor pozitivan,  provjerite je li taj “niži” plan već donesen jer sve dok plan nije izrađen, na svojoj parceli ništa ne smijete graditi. Ako vam se žuri te ako nemate vremena da Grad izradi DPU ili UPU, postoji mogućnost da sami platite izradu ubranističkog plana, no to nije najjeftinije rješenje i ne isplati se zbog gradnje manje obiteljske kuće.

Sljedeći korak je usporedba tekstualnog i grafičkog dijela GUP-a te određivanje mogućnosti građenja. Na posebnim kartama  označena su urbana pravila s brojkama poput 2.3, 2.4 i slično.

Ta urbana pravila definiraju udaljenost potencijalne kuće od međa, broj etaža, maksimalnu bruto razvijenu površinu, maksimalnu izgrađenost, koeficijent izgrađenosti, broj parkirališnih mjesta te niz drugih pravila. U njima stoji i napomena ako za pojedino područje stoji iznimka od urbanih pravila.

Urbano pravilo poput maksimalne dozvoljene bruto površine, primjerice, od 500 kvadrata katkad zavara jer ono zapravo ne znači da ćete toliko u stvarnosti moći i sagraditi. Glavno pravilo je da nijedan zadani parametar nikako ne smijete zapostaviti, stoga je nerijetki slučaj da, umjesto 400 kvadrata na svojoj parceli zbog odredbe o broju parkirališnih mjesta, koeficijenta izgrađenosti i slično, vaša kuća u realnosti može biti puno manja.

Taj dio već zadire u arhitektonski dio posla i najbolje ga je provjeriti sa stručnjacima, koji će znati upozoriti na nepredviđene “zamke”.

Jedna od “zamki” je, primjerice, ako se parcela nalazi u zoni zaštićenog zelenila, poput Tuškanca ili Kraljevca, ili ako je zemljište u dijelu grada koje je pod spomeničkom zaštitom. Ako je u zoni koja je, poput Bosanske ili Novakove ulice u Zagrebu, zaštićena kao arhitektonska cjelina, uvjeti za gradnju su puno rigorozniji i uz običnu dozvolu za obiteljsku kuću morat ćete dobiti i dozvolu nadležnog Gradskog zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode.

Važno je istaknuti da u samom GUP-u ne možete vidjeti hoće li pokraj vaše kuće uskoro niknuti osmerokatnica. Taj podatak može se iščitati iz detaljnih planova uređenja u kojima se definira urbanizam mikrolokacije.

Zamke na koje morate paziti

1. Ako je za područje nužna izrada DPU-a ili UPU-a, treba vidjeti je li plan donesen (bez izrađenog plana nema gradnje)

2. Provjeriti sve iznimke u vezi s urbanim pravilima za pojedinu zonu

3. Precizno pronaći svoje zemljište

4. Ako je parcela u zaštićenom pojasu, vrijede druga pravila (treba pribaviti dozvolu i od Gradskog Zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode)

5. Ako se parcela nalazi u dijelu koji je zaštićeni dio grada, poput Donjeg grada, Novakove, Nazorove, vrijede druga pravila (potrebno pribaviti dozvolu i od Gradskog Zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode)


Veličina parcele, broj katova...

Tekstualni dio GUP-a koji definira urbana pravila treba vrlo pažljivo proučiti. Primjerice, dio Trešnjevke, Radnička i Heinzelova označene su oznakom 2,9 što znači da izgrađenost ne smije biti veća od 50 posto, a koeficijent iskoristivosti je 3,0.

Budući da veličina parcele za tu zonu nije ograničena, te ako primjerice na Radničkoj imate 1000 kvadrata prema koeficijentu 3,0, znači da na svojoj parceli možete sagraditi 3000 kvadrata. Neka urbana pravila, poput 1,3, definiraju minimalnu veličinu parcele na kojoj se smije graditi, tako da takve parcele smiju imati minimalno 500 kvadrata. Urbana pravila definiraju i broj katova, tako da,  primjerice, ako je vaša parcela označena brojkom 2,7, to znači da smijete graditi prizemlje, dva kata te potkrovlje. Sve to najbolje je provjeriti u tekstualnom dijelu GUP-a kojeg je najbolje pribaviti u Zavodu za planiranje.


Sve boje GUP-a

Boja    Oznaka    Namjena
  • žuta    S    stambena
  • narančasta    M1    mješovita - pretežno stambena
  • narančasta    M2    mješovita - pretežno poslovna
  • crvena    D    javna i društvena
  • crvena    D1    javna i društvena - upravna
  • crvena    D2    javna i društvena - socijalna
  • crvena    D3    javna i društvena - zdravstvena
  • crvena    D4    javna i društvena - predškolska
  • crvena    D5    javna i društvena - školska
  • crvena    D6    javna i društvena - visoko učilište i znanost, tehnološki parkovi
  • crvena    D7    javna i društvena - kulturna
  • crvena    D8    javna i društvena - vjerska
  • ružičasta    G    gospodarska
  • ružičasta        I    gospodarska - proizvodnja
  • ružičasta    K1    gospodarska - poslovna
  • ružičasta    K2    gospodarska - trgovački kompleksi
  • ružičasta    T    gospodarska - ugostiteljskoturistička
  • svijetlozelena    R1    sportsko rekreacijska - s gradnjom
  • svijetlozelena    R2    sportsko rekreacijska - bez gradnje
  • zelena    Z1    javni park
  • zelena    Z2    gradske park-šume
  • zelena    Z3    tematski park
  • zelena    Z4    tematske zone
  • tamnozelena    Z    zaštićene zelene povsšine
  • ljubičasta    N    posebna namjena
  • bijela    IS    površine infrastrukturnih sustava
  • bijela s križićima    +    groblje
  • plava    V    površine pod vodom
  • bijela s kružićima    O    površine za budući razvoj
dom-i-nekretnine @ 14:09 |Komentiraj | Komentari: 0
dom_i_nekretnine
KONTAKT MAIL
  • dominekretnine@gmail.com
MOBITEL:
  • 091 590 5889
Brojač posjeta
503610
dom i nekretnine
Index.hr
Nema zapisa.